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商品房销售后,开发商不按约定配合办理预告登记,能否单方申请?
来源:  日期:2018-06-28 【字号:

  在不动产统一登记之前,原《房屋登记办法》第69条曾明确规定:“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。”也就是说,在预购商品房预告登记的情形下,如果当事人有预告登记的约定,一方拒绝与他方共同申请预告登记时,另一方可以单独申请。《实施细则》延续了原《房屋登记办法》这一规定,《实施细则》第86条第2款规定:“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。”之所以有此规定,主要是出于维护交易安全、保护市场主体间平等地位的现实考虑。《城市房地产管理法》第45条规定,“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,《城市商品房预售管理办法》第10条还规定:“商品房销售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”由此可见,与二手房交易不同,我国预购商品房交易管理制度非常严格,如果双方存在办理预告登记的约定,预购商品房交易合同备案制度足以确保双方对该约定意思表示的真实性。在预售人违反预告登记的约定拒绝与预购人申请进行预告登记的时候,预购人单方申请预告登记,登记机构通过调取预售房合同备案信息等相关材料,完全可以审查该申请是否属于双方真实意思表示。此外,在当前房地产市场发展阶段下,商品房预售中的开发商和购房人之间,客观上存在市场主体缔约能力失衡的问题,面对购房人的相对弱势地位,为维护市场主体平等地位,促进交易公平、公正和安全,从制度上有必要对处于弱势地位的购房人进行倾向性保护。需要注意的是,依据《实施细则》第86条第3款,在预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料,这种规定主要是充分尊重当事人的意思自治,防止预购人利用单方申请的规定来损害预售人的权益。 

  (引用自国土资源部不动产登记中心 翟国徽的观点) 


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